Hoe deze calculator werkt

De hele tool beantwoordt één vraag: hoeveel rijker ben je na X jaar als je koopt, vergeleken met huren? Al het andere is slechts de boekhouding om daar eerlijk te komen.

Het vermogen van de koper is wat hij zou overhouden — de marktwaarde van de woning, min de resterende hypotheek en de verkoopkosten. Het vermogen van de huurder is zijn beleggingsportefeuille. Om het eerlijk te houden belegt de huurder alles wat de koper in de woning vastzet: de inbreng en alle notariskosten op dag één, en daarna in elke maand dat huren goedkoper is ook de maandelijkse besparing. In Amsterdam is kopen vaak maand-op-maand goedkoper, dus meestal is het juist de koper die geld overhoudt om te beleggen — en het model geeft dat overschot aan de koperskant in plaats van te doen alsof het verdampt.

Op de door jou gekozen horizon worden beide kanten opgeteld en vergeleken. Break-even is de eerste maand dat de koper voorloopt.

Rente komt uit het echte aflossingsschema, maand voor maand over het dalende saldo — geen gemiddelde. Bij een annuïteit is de maandlast gelijk, maar de samenstelling verschuift steeds: eerst vooral rente, later vooral aflossing. Dat telt dubbel. Je aftrekbare rente daalt elke maand terwijl het eigenwoningforfait meestijgt met de woning, dus de aftrek krimpt van twee kanten. En een korte periode is veel renterijker dan het tarief doet vermoeden — een belangrijke reden waarom kopen zelden wint over twee of drie jaar.

Een hypotheektermijn is geen kostenpost. Het deel dat aflost wordt eigen vermogen — het verschuift, het wordt niet uitgegeven. Alleen rente, kosten, belastingen en onderhoud gaan echt verloren. Daarom toont de rekentool "netto woonlasten" en niet de totale uitgaven.

In de rekentool zet de schakelaar rechtsboven elk bedrag om tussen nominale en huidige euro's. Nominaal (standaard) is het ruwe aantal euro's dat in de toekomst daadwerkelijk van hand wisselt. Euro's van nu — ook wel reëel — verdisconteren die toekomstige bedragen met inflatie, want een euro over 10 jaar koopt minder dan een euro nu.

Het is puur een andere bril op dezelfde simulatie: het herschaalt wat je ziet, maar verandert nooit wie wint of wanneer je break-even draait. Bij 2,0% inflatie over een horizon van 10 jaar is een euro in de toekomst ongeveer 18% minder waard in geld van nu — schakel dus heen en weer om te zien hoeveel van het verschil echte winst is en hoeveel gewoon inflatie is.

Financieringskosten zijn volledig in jaar één aftrekbaar, niet gespreid. Koopkosten nooit. Het model past die splitsing correct toe.

De vergelijking telt alleen wat verschilt. Alles wat huurder én eigenaar betalen valt tegen elkaar weg, dus meenemen maakt de getallen alleen groter zonder het antwoord te veranderen:

Het is een rechte lijn. Rendementen en prijzen groeien vloeiend. De werkelijkheid is grillig, en een slechte reeks raakt een voor 90% gefinancierde eigenaar veel harder dan het gemiddelde suggereert.

De rente verandert nooit. Geen oversluiten, geen nieuwe rente aan het einde van je rentevaste periode, geen extra aflossen.

De aftrek is afgetopt op vlak 37,56%. Klopt voor iedereen die boven €78.426 verdient. Daaronder geldt je werkelijke schijf — pas het veld aan.

Er wordt aangenomen dat de renteaftrek blijft. Die ligt sinds 2025 politiek onder vuur. Als kopen alleen wint mét de aftrek, is dat goed om te weten — zet 'm uit en kijk.

Niets hier is geprijsd voor wat geen geld is — een verhuurder die je contract beëindigt, niet kunnen verhuizen voor werk, of de vrijheid om een muur te slopen.